Prevê-se para logo uma enxurrada de ações judiciais encaminhadas por proprietários de apartamentos, de um lado, e síndicos e administradoras de imóveis, de outro, em função da modalidade Airbnb, de locação de imóveis, hoje uma realidade mundialmente aceita.

Luiz Fernando de Queiroz, especialista em Direito Imobiliário

Síndicos de edifícios de Curitiba, estou sabendo, começam a se opor ao aluguel na forma Airbnb, alegando que a modalidade contraria as convenções de condomínios.

“Há muita controvérsia com relação à questão”, assegura à coluna o advogado especialista em Direito Imobiliário, Luiz Fernando de Queiroz, nome fortemente ligado às questões imobiliárias em todo o país.

SÓ COM PREVISÃO

Para Queiroz, há situações de clara proibição da locação, como aquelas em que aluguel nos moldes Airbnb estejam previstas. Em outros casos, quando há omissão da convenção do condomínio sobre o assunto, a locação, em princípio, pode ser direito pacífico do proprietário.

Queiroz é dos que acreditam que o assunto, mais cedo ou mais tarde, vai parar frequentar “assiduamente” os tribunais. Tudo dentro do espírito de beligerância judicial própria do brasileiro.

LE PARC RESIDENCE

De qualquer forma, a coluna/blog registra uma das primeiras manifestações de condomínios residenciais contra a locação de apartamentos nos moldes Airbnb. Ela é do edifício Le Parc Residence, Rua Emiliano Perneta, 500, que está enviando correspondência a condôminos alertando para a proibição. Alega que, pelo Airbnb, os imóveis assim alugados podem ser usados para finalidades comerciais, o que contraria o que estabelece a convenção do condomínio. Assunto, enfim, que apenas começa a render notícia e demandas judiciais.

RIO PROÍBE MAS TJ-SP ADMITE LOCAÇÕES POR MENOS DE 30 DIAS

Por Sérgio Rodas

O direito de propriedade deve ser exercido de acordo com sua função social. Em condomínios, os moradores devem respeitar as regras do imóvel e usar sua propriedade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança de todos.

123RF

Com esse entendimento, o desembargador Ricardo Alberto Pereira, da 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça fluminense, proibiu a locação por menos de 30 dias e para mais de seis pessoas de um apartamento na quadra da praia de Ipanema, zona sul do Rio de Janeiro. A pena para descumprimento da decisão é de multa diária de R$ 2 mil.

ÁREAS COMUNS

No caso, um proprietário vinha alugando seu apartamento por curtos períodos pela plataforma Airbnb. Irritados com o uso nocivo das áreas comuns do prédio pelos locatários, o condomínio, representado pelo advogado Armando Miceli, sócio do Miceli Sociedade de Advogados, foi à Justiça para impedir locações por curtos períodos no imóvel.

DIREITO DO DONO

Em sua defesa, o dono do apartamento alegou que estava exercendo seu direito de propriedade. O pedido de liminar do condomínio foi negado em primeira instância, mas os moradores interpuseram agravo de instrumento.

USO SOCIAL

Destacando que o exercício do direito de propriedade não pode prejudicar os demais condôminos, o desembargador Ricardo Alberto Pereira apontou que há elementos que mostram que os locatários via Airbnb vêm tumultuando a vida do prédio, e que o proprietário não consegue controlá-los.

A CONVENÇÃO

Na decisão, de 21 de fevereiro, o magistrado ressaltou que a convenção do condomínio foi alterada em janeiro para estabelecer que as locações por temporada somente podem ocorrer pelo prazo mínimo de 30 dias e para um número não superior a seis pessoas por vez.

Com fundamento nessa regra, Pereira concedeu tutela recursal para proibir o proprietário de alugar seu apartamento em condições que contrariem a convenção do condomínio.

O advogado Armando Miceli destacou ser necessário que as cidades brasileiras regulamentem a locação por curtos períodos, como a feita pelo Airbnb.

“MUITO ATRASADAS”

“Na falta de regulamentações municipais, e as cidades brasileiras estão muito atrasadas nisso, o que estamos observando é um embate entre a segurança e o sossego dos moradores de um condomínio, contra o direito quase que absoluto de um proprietário dispor do seu bem, inclusive para locação no formato que escolher. Nós temos defendido a tese que o uso nocivo da propriedade não pode violar o direito de vizinhança dos condôminos. É preciso encontrar um equilíbrio nessa questão, até porque não existe direito absoluto. E esse também tem sido o entendimento do TJ-RJ”, afirma Miceli.

CENÁRIO DIFERENTE

Enquanto no Rio a Justiça vem limitando as locações por Airbnb, em São Paulo os donos de imóveis que usam a plataforma têm conseguido decisões favoráveis para continuar com os negócios mesmo sem o aval do condomínio.

Na Subseção de Direito Privado III do tribunal, competente para julgar direito de vizinhança, tem prevalecido o entendimento de que, na falta de disposição específica na convenção de condomínio, não é legítima a proibição a proprietários de locar suas unidades por curta duração, ainda que definida por maioria assemblear.

SP É PELA LOCAÇÃO

A 36ª Câmara de Direito Privado, por exemplo, entende que a ocupação do imóvel por pessoas distintas, em espaços curtos de tempo, via Airbnb, não descaracteriza a destinação residencial do condomínio.

Na 28ª Câmara, da mesma forma, prevalece que se a convenção do condomínio não estabelece limitações à locação, há necessidade de observância de quórum qualificado para alteração, previsto no artigo 1.351, do Código Civil.

Clique aqui para ler a coluna completa do blog Aroldo Murá.